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四环相扣的重庆公租房模式
发布时间:09-16  浏览次数:

  今年3月曾前往重庆调研公租房建设模式的莫尼塔(上海)投资发展有限公司分析师施琪告诉记者,莫尼塔相关代表与重庆地产集团、中冶建工、国家开发银行重庆分行的相关负责人进行了座谈,了解到重庆公租房建设及运营模式的一整套思路。从目前开工率和建设情况来看,公租房建设应该不存在什么问题,但重庆模式能否真正成功,关键还是在于社会资金的偿还和产权退出通道是否顺畅。

  重庆公租房管理局局长郭唐勇向记者介绍,针对社会资金最关心的还款模式,重庆设计了三个还款来源:租金收益、商业店铺出售收益和5年后公租房部分住房出售收益。

  目前重庆公租房的租金定在9—11元/平方米/月,而一平方米开发成本在2500元左右。4000万平方米的公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月计算,每年回收42.2亿,商业店铺按照平均50元/平方米/月计算,每年回收24亿,累计回收66.2亿,而700亿贷款,以年利率6%—7%计算还款利息约需42—49亿元,还有剩余部分可用于维修管理,这样就保证了固定的现金流。

  本金如何偿还?

  ——关键在于出售渠道是否畅通

  更引人关注的问题在于偿还本金。重庆政府计划,偿还本金首先在于公租房商业部分的出售上。按照占总建设面积10%计算,主城区公租房商业部分可售面积约在400万平方米,按照市场价格1—1.5万元/平方米计算,约可得400—600亿元收入,可覆盖需还贷款本金的60%—85%左右。

  其余偿还本金的资金则来源于公租房自身的出售。至今,中央对于公租房到底能不能出售仍没有明确表态。“中央没说能卖,但也没说不能卖。关键是要看整个制度的设计是否完善。”郭唐勇表示。

  重庆政府设计了一个“公租房转让市场”,在政府和承租户个人之间进行封闭交易,根据综合建设成本考虑到税费减免、优惠政策等算出一个“交易价格”,辅以通胀、基准利率等因素的增值。承租户在租住公租房5年后可申请购买,之后如果再要转卖,也只能卖给政府,不能在商品房市场上交易。这个“转让市场”的设计初衷在于,既避免公租房被变相流通到市场,成为牟利的工具,又能搞活一部分房源,使社会资本成为公租房建设的有力支持。如果这一想法能够细化成制度并付诸实践,这部分出售所得资金用于偿还本金将绰绰有余。

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