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万科9大阶段成本控制要点指南
发布时间:05-13  浏览次数:

一、立项成本控制要点应用指南

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

1.开发形式

万科9大阶段成本控制要点-明源地产研究网


2.买断项目

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3.合作开发

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二、规划环节

规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

1.规划方案

(1)可行性规划设计:市场信息搜集和分析市政状况信息分析,规划要点确立,可行性研究设计任务书,可行性设计变更.。由设计部负责,项目、审算、销售部配合。

(2)方案评审:组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责。

(3)设计成果:对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责,工程部配合。

(4)根据提交的设计成果进行投资估算,审算部负责,设计部配合。

2.报批设计

(1)设计方案:根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书,设计部负责,项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责,方案设计评审由招投标评审委员会负责。

(2)报批:注意市政设计注意相关法规,完善自身报批规范性、材料完整,由项目部负责,设计部配合。

3.扩初设计

(1)扩初设计要求:对报批设计进一步调整设计要求内部审核,设计部负责,知会各部门。

(2)成本概算:根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算,设计部与工程部负责。

(3)制订经营指导书:审算部负责。

(4)扩初设计图:根据扩初设计要求招标专家评审内部评审,招投标评审委员会。

(5)设计调整:设计部负责。

4.桩基设计

(1)地质勘察:搜集权威地质资料,并由自己专业人员勘察,设计部负责,工程部协助。

(2)设计方案评审:桩基设计2种以上形式,由专家进行桩基形式和桩基结构评审。

(3)桩基施工图:设计调整。

5.施工图设计

(1)施工图设计要求:根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计,要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%,部分属于设计方可控部分,应严格审核。由设计部和工程部负责,其他部门协助。

(2)报建:政府部门报批费,按政府有关政策交纳。项目部负责。

(3)施工配合:互审互签,明确修改意见,设计洽商。由设计部负责,工程协助,知会销售部。

(4)面积测算:设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责,工程部协助。

6.销售包装设计

结合营销费用控制施工招投标。

7.装修方案设计

(1)方案设计要求:根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求,设计部负责,销售部协助。

(2)材料设备选型:市场信息调研,根据设计要求确定装修材料和设备,设计部负责。

(3)制订装修设计目标成本计划明细表:装饰综合价格拆分分析。

(4)招投标:制订设计任务书,设计部负责,销售部协助,招投标评审委员会评审。

8.功能设计

(1)小区建筑物功能的经济评估:销售部负责市场调研,有针对性扩充建筑物功能,由设计部负责,销售、工程部协助。

(2)市政配套方案:市政状况调研争取政府有利条件,项目部负责。

(3)环境方案设计:根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额,设计部负责,项目部协助。

(4)智能化设计:市场现状分析,智能化必要性分析,智能化内容控制,销售部负责。

(5)招投标:寻找外部合作,争取双赢,由招投标小组组织,总经理负责。

(6)销售承诺:保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性,设计部负责,工程部协助。

9.设计变更

(1)设计调整费用

(2)设计变更洽商:严格按照设计变更洽商流程进行,设计部负责,工程、销售部协助。

10.材料设备

(1)选型、方案确定时间:在扩初图确定前确定材料设备,使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。由设计部负责,工程部协助。

(3)采购:招投标由招投标评审委员会负责。

(3)其他费用:如物业管理完善费,进行限额设计,审算部负责。

三、招投标环节

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择,须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。

1.投标单位的选择

考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历。建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同;设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作由小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导,招投标评审委员会审核主管领导批准。

2.招投标文件

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